售罄

另一方面，也有利于售楼代表引导控制整个售楼过程中的对话过程。
  例如，在售楼过程你可能问顾客：“您对目前住的地方哪一点最不满意？”顾客可能会说一些相关原因，你听完之后，则可以问：“为什么这样认为呢？”再让顾客表达他们内心对现状的不满，这种不满就是顾客的需求之一。又如，顾客可能会觉得楼价太贵了，你可以这样问顾客：“你为什么会认为太贵了呢？”顾客也同样会解释相关原因，也可能会拿你推荐的楼盘与别的楼盘进行对比，如果是这样，你可以直接询问他看过他列举的参照楼盘没有，对那个参照楼盘感觉怎样？这样一来，你不但可以了解到顾客为什么认为太贵，还可以了解到他看过什么楼盘，以及这次交易的竞争对手的相着情况。
  二、封闭式问句
  这种问句的作用主要是用来收缩谈话范围，逐渐把话题导入单一的焦点或购买决策上来。它的答案通常是“是或不是”、“有或没有”这种选择式答案。问句的开头通常都是以“你是否、你过去、你曾经、你有没有”或用一些否定词“你不是、你没有、你不曾、你不会”等来开头。这种封闭式问句可以找出顾客的底价或底价非常接近时，你可以这样问：“40万离业主的底价还是差一段距离，但我可以试试做做业主的工作，碰碰运气吧，不过，你能不能先下一点诚意金呢？”以此来探测顾客的诚意。
  封闭式的问题会强迫顾客表达自己的立场，因此，在使用过程中要尽量问一些顾客会回答“是”的问题，在问这类问题时，可从一些简单、容易决策的小问题开始问起，然后一个一个问下去，最后询问关键性的决策性问题。
  三、否定回答的问句
  这种问句是由前两两种问句结合而成的，是一种需要顾客“否定回答”的问句，顾客表示否定，则表示对你的楼盘的功能有需求。例如：你卖的是小区式楼盘，你问顾客：“你对目前的街道式住宅的安全问题感到满意吗？”如果顾客不满意，则表明顾客对小区式楼盘有需求；又如，你问顾客：“您的小孩入读我们楼盘的小学，您还用担心教育问题了吗？”如果顾客说不用担心，那表明对你的楼盘有需求。
  专业的售楼代表必须学会问问题的能力，在探寻需求、看楼的过程中多用开放式的问句，在成交阶段则多用封闭式的问句来收剑。开放式问句中或多用这几个十分有魃力的词语：“感觉”、“认为”、“依你之见”等。
  37、房屋销售中的男女有别
  《木兰诗》讲的是巾帼英雄花木兰替父从军的故事，这个故事有力的说明中国女子自古以业就不让须眉，诗中“雄兔脚扑塑，雌兔眼迷离，双兔傍地走，安能辨我雌雄！”更是有力的回击了人们对“男女有别”有性别歧视。但话又说回来了，自古以来，花木兰只有一个。我倒不想说男女在能力上有什么差别，因为，在当今社会讲究男女平等，男女受教育的程度基本相同，男女的能力也不会有什以差别，在许多领域里，女性更是表现出优于男性的特点。
  在现实生活中，由于身体特点以及社会角色等的差异，男女在对事物的认知过程及对事物的反应上还是存在一下的差别。例如：“一伙男人在狂呼，准是在看足；一群女人擦眼泪，准是在看电视剧”，这种说法则表明男女在内心喜爱及感情宣泄方面存在很大的差异，女人普通不爱足球，足球也不会让他们产生热情，而电视剧中的情节则时常让她们感情触动，甚至为此流泪。正确认识这种在对待事物认识及反应上的“男女有别”对于一个售楼代表在控寻顾客购楼需求、看楼、谈价、成交以及售后服务等过程将有很大帮助。
  一个专业的售楼代表在与顾客沟通时一定要注意这种男女有别，例如，如果你是一位男士，你千万不要赞美顾客的妻子漂亮，要不然他会吃醋的；相反，如果你是一位女士，你称赞他的先生非常能干，她会非常开心，因为她喜欢谈论自己的先生及小孩，这就是男女有别的地方。又如，你在介绍房屋朝向时，如果顾客是男的，你需要介绍朝向带来的结果就行，即有什么好处；相反，如果顾客是女的，你可多用些形容的词汇，或利用进向的景观等更容易打动顾客。
  作为一位专业的售楼代表，无论是探寻顾客的售楼需求，还是在楼盘推介或是带看楼、谈价，乃至到谈判、成交或及售后服务等各个过程中你都必须注意顾客的“男女有别”，充分运用这个原则，针对不同性别顾客采取不同的策略，这会让你的售楼事业更上一层楼。就需求来讲，一般男性与女性的需求着重点也会有所不同。
  男性需求不同着重点
  考虑单价合理，总价能支付得起；
  是否有装修，或装修标准，没装修则会考虑装修费用；
  会关注入住费用，包括维修基金、牧业管理费水平、水、电、煤气（北方则还会考勤暖气）、电话、电视、网络等相关费用；
  购房手费的相关费用（佣金、按揭费用、保险费、代办手续费以及相关税费等）；
  关注每月供款费用是否过重等；
  关注实用率高低、间隔是否实用等；
  关注发展商实力，能否按时取是房产证等；
  喜欢实地看楼；
  关注朝向；
  关注建筑质量；
  喜欢气派，追求档次。
  女性需求不同着重点
  更关注小区环境；
  重视房间功能情况，如厨房是不是够大，卫生间的通风情况，阳台方便晒衣服、被子，卧室是否够大等；
  关注周边的社区配套，如有无医院、市场、学校等；
  对景观的关注超过男性关注；
  关注房屋的外观及室内的色彩；
  关注随楼附送的物品；
  关注售楼代表对房屋的描绘；
  关注楼盘的管理及安全措施；
  对室内装修喜欢温馨的感觉；
  关注熟人对该楼盘的评价。
  男女在对待事物认识及反应上的差异
  男：
  重视方位
  注重结构
  喜欢结果
  重视逻辑
  喜欢直接表达
  喜欢谈论他的事业、地位
  喜欢对他能力的肯定
  女：
  重视色彩
  注意功能
  喜欢过程
  重视直觉
  喜欢正话反说
  喜欢谈论她的小孩、先生
  喜欢对她外貌、衣着的赞美
第五章：看楼篇
  战胜自己就可以战胜一切
  ——佚名
  38、风水先生的热处理
  售楼代表：“宋先生，刚刚看的这套房子感觉怎样？”
  顾客：“感觉差不多吧，只是稍微贵了一点点，少一点点行不行？”
  售楼代表：“宋先生，这套房子真的很经济的，我没有乱开价，这样吧，你看少多少合适，我同业主谈一下。”
  顾客：“你看少5000行吗？”
  售楼代表：“我同你讲的41.5万可是业主的底价啊，这样吧，我同业主商量一下，看他能不能让点步，不过，宋先生你能否先下点诚意金？谈不到41万这个价，我全部退回给你。”（业主底价其实是41万，已到价，可成交）
  顾客：“诚意金倒没问题，这样吧，我明天带个风水先生过来看一下，如果风水没问题，我立即下定好了。”
  第二天
  顾客：“李小姐，我跟你介绍一下，这位就是我昨天跟你提起的大师江先生，我们一起上去再看看那套房子吧”
  售楼代表：“江先生，您好！早就听宋先生提起您的大名，久仰！外仰！这是我的卡片，请多多指教。”
  风水先生：“哪里！哪里！”一脸高兴的样子。
  于是，三人一起上了楼，来到宋先生想买的那套房子。风水大师江先生拿出包中的罗盘，开始东量量、西测测，这里比划一下，那里比划一下，神秘的样子让人难以猜测。忽然，江先生的脸沉下来了，不吭声，拉着宋先生走到了另外一边，低声不知说了些什么。待宋先生走过来时，脸上的高兴样没了，反而也沉下来了，不吭声，只见他的手按紧了装着一万无定金的口袋。看到这些，李小姐明白要发生什么了，于是，她的心沉了下来，一宗十分有把握的房屋买卖就此不了了之。
  你是否也遇到过这样的情况呢？上述案例中，李小姐到底有没有做错什么呢？
  相信不少人都会遇到类似的情况，毕竟现实生活中还是有不少人比较关注自己住宅的“风水”。《风水学》在我们国家流传有几千年的历史了，我们不能简单地把它看作迷信，当然也不能全部视为科学。提及“风水”可能有人会与“算命”及“相术”相提并论，社为迷信。但风水的科学一面也逐渐得到人们的认识，2004年9月9日在人民大会堂举办的“首届国际风水文化论坛”就充分的说明了这一点。此外，2004年的4月份国家住宅与居住环境工程中心发布了《2004年健康住宅技术要点》，明确指出：“住宅风水作为一种文化遗产对人们的意识和行为有深远的影响。它既含有科学成分，又含有迷信成分。用辨证的观点来看待风水理论，正确理解住宅同水与现代居住理念的一致与矛盾，有利于吸取其精华，摒弃其糟粕，强调人与自然的和谐统一，关注居住与自然及环境的整体关系，丰富健康住宅的生态、文化和心理内涵。”